知名投资人李蓓讲过一个观点:
“未来五到十年,是中国经济的白天。”
什么是白天?一方面意味着,市场整体将走出“黑夜”,迎来相对稳定的增长;
(相关资料图)
另一方面,伴随着行业洗牌期结束,和风口炒作的熄火,“白天”也意味着,市场将迎来“明牌”阶段,未来的竞争环境将是“无秘密”的,对“长期主义价值”理解、践行的更深刻的企业,才更有可能获得长远的发展。
在这方面,地产行业就是一个值得深入探讨的案例。
毋庸置疑,过去的2022年,地产行业的表现并不尽如人意。
截至3月底,A股和H股累计发布年报的140家房企,七成以上企业出现利润下滑,其中,有超半数房企处于亏损状态。
在经历很长一段时间的行业筑底和风险出清之后,未来五到十年,如果诚如李蓓所言,能够迎来“白天”,那么市场的青睐目光,更多将属于那些财务表现更自律,业务更具增长空间,抗风险能力更出色的企业。
这就是“明牌”时代的游戏规则。
参考已经出炉的2022年财报,以新城为代表的率先践行长期主义价值的房企,可以作为很好的研究样本。
其董事长王晓松在公开场合的讲话中,常常将新城比作“骆驼”:
“骆驼可以在最艰难的环境中走最长的路,狮子猎豹短时间的爆发力惊人,但在恶劣的环境下缺乏持续生存的能力。”
最新的年报数据,也证明了新城这一“骆驼房企”在逆境中的韧性与耐力。
3月31日,新城控股发布2022年年度报告,数据显示,2022年新城控股实现合同销售金额约1160.49亿元,合同销售面积约1191.52万平方米。公司实现营业收入1154.57亿元,实现归属于上市公司股东的净利润13.94亿元,扣非归母净利润7.27亿元。公司整体毛利率保持稳定,为20.03%。截至报告期末,公司总资产达4579.07亿元。
艰难的行业环境下,能取得这一成绩,离不开管理层在财务端的自律表现。
经历过先前的“竞速赛”误区后,地产行业整体已经更为深刻的意识到,这个有着10万亿量级的产业,考验的不是品牌的速度,而是企业的耐力。身处这一认知下,抛开负担“减重瘦身”就显得尤为关键。
从负债方面来看,深谙此理的新城控股,围绕负债、成本、现金三重维度不断优化。
在债务结构层面,截至2022年末,公司合联营权益有息负债降至60.62亿元,较2022年半年度继续下降30.82亿元;全年已偿还境内外公开市场债券127.91亿元。
伴随着债务结构的优化,新城控股也得以打通各类融资渠道,从而实现公司整体平均融资成本的压降,报告期当期,公司整体平均融资成本为6.52%,同比下降0.05个百分点。
现金流方面,2022年,公司经营性现金流净额145.35亿元,经营性现金流连续五年为正,截至2022年末,新城控股在手现金余额为314.63亿元。
主营业务的稳健之外,新城控股在“第二增长曲线”端,同样表现出了不俗的潜力。
公开资料显示,2022年,新城控股“住宅+商业”双轮驱动战略优势进一步奠定,商业对公司收益的贡献、商管业务占比持续提升,并贡献了稳定的现金流。
财报数据背后,两点细节尤为值得关注:
•新城控股在全国140个城市布局的194座吾悦广场,出租率达95.13%
•物业出租及管理毛利率达到72.6%,已经成为公司利润的重要一极
在动荡的2022年能够取得上述商业运营成绩,足以管窥洞察新城在商业方面的实力,而凭借早先入局及深耕运营形成的竞争壁垒,新城商业或将带来更为可期的长远回报。这其中一个关键的因素,便是宏观消费政策的推动。作为拉动经济发展的关键马车,消费的动能是否充足,一直是各级部门关注的重心,而手握商业地产的新城控股,无疑也成为了各项消费政策中的受益者。3月24日,国家发改委和证监会发布通知称,研究支持增强消费能力、改善消费条件、创新消费场景的消费基础设施发行基础设施REITs,优先支持百货商场、购物中心、农贸市场等城乡商业网点项目,保障基本民生的社区商业项目发行基础设施REITs。业内人士分析认为,该政策对于商业地产公司而言意义重大,作为双轮驱动性公司,如果上述政策落地,新城控股有望从中受益。抛开消费政策所带来的利好,“区域能级”对长远发展所起到的作用同样不可小觑。香港首富李嘉诚很早就提出一个观点:“地段是决定地产价值投资的第一考量因素。”作为我国经济发展最活跃、开放程度最高、创新能力最强的区域,长三角一直是领先经济和消费市场增长的重要引擎。而诞生于此的新城控股,从一开始就奠定了以长三角为核心,深耕中枢,并不断向外扩张的战略基因。截至去年10月,新城控股旗下的百余座吾悦广场中,位于一、二线城市的占比约32%、长三角三、四线城市数量占比约41%。
而在地产销售端,长三角同样为新城控股贡献了48%的业绩营收。宏观来看,多年来对这一“高能级”区域的布局,铸就了新城控股扎根长三角,与当地发展共生共荣的底色,也为这一企业输送了可持续增长的动能。在这基础上,2023,新城控股还将迎来商业运营的深度进化之年,通过开启深度运营的新步伐,不断打造自我进化的高效组织,并创造“最懂用户”的实体商业。伴随着消费复苏势头的显现,新城控股的商业运营升级,有望同居民的消费需求实现深度融合,并创造更强劲的持续增长。
2022年新城控股是少数几家债务“零违约”、且融资渠道仍然能够保持相对通畅的民营房企之一。从“第一支箭”的信贷支持到“第二支箭”的债券融资,再到“第三支箭”的股权融资,新城控股“连中三箭”的背后,凭借的不是运气,而是尊重长期价值,扎实经营的结果。过去,新城控股在绿色发展和社会责任践行端所的投入,在无形中传递了企业拒绝利润短视,谋求长期发展的战略眼光。在“保交楼”成为行业年度热词的2022年,新城控股积极响应政府要求,落实企业主体责任,将“保交付”工作列为公司运营管理的重中之重,全年实现241个批次、共计13.1万套房源的交付。在这基础上,新城控股也在不断积极主动践行公益事业,公司自2013年创办大型公益品牌“七色光计划”以来,已经汇聚了包括“新绿行动”、“光彩图书馆”、“幸福公益集市”在内的三大公益项目,推动社会的点滴进步,让人们的生活更加幸福。报告期内,上述公益品牌已共计开展154次活动,直接及间接参与人数达5万余人次。
即便是在利好频出的当下,新城控股也依旧以谨慎的态度,传达了稳健发展的决心。最新的一期的业绩发布会上,新城控股管理层表示,2023年还将以保交付为核心,在充分化解风险为前提的情况下,再谨慎开展以区域为深耕的投资。针对吾悦广场等优质商业资产,新城控股董事长王晓松强调,接下来需要更加关注长期,不过分关注短期目标,“个数不再是第一选择”,而是要追求自身广场价值的挖潜,轻资产方面倾向于寻找成长性和天花板更高的项目。
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