即将步入阳春三月，各位2023年的买房计划是否已提上日程呢？

众所周知，买房是一门学问，当中门道众多。最重要的是，买房不仅要考虑当下需求，还要顾及未来流通。

市场像个筛子，一刻不停地做着筛选和淘汰的动作，没有产品能一直流行。房子也不例外，今天受市场青睐的产品，未来也有可能逐渐被市场淘汰。

(相关资料图)

那么，当下的广州市场，市场到底更青睐总价友好的二房，还是实用三房，亦或是改善四房呢？随克而瑞一起来看看！

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三房“常青”，二房被四房取代

2022年，广州共计网签成交70825套一手住宅。

克而瑞统计数据显示，三房户型以37922套成交量高居榜首，占据了广州过半市场；其次是四房户型，总计成交19716套，占比28%；热销第三的则是曾经稳坐多年楼市“二把手”的二房户型，年成交量7221套，占比10%。

由图可见，二至四房户型拿下了广州超九成市场份额，话语权相当高。但从市场趋势来看，即使是热销程度跻身第三的二房户型，其实也步入了被市场抛弃的阶段。

从市占率角度看，自2019年以来，三房户型一直契合了大部分购房者的置业需求，成交市占率保持在50%以上；改善族偏好的四房户型市占率逐年走高，2022年其市场份额达到28%，比三年前翻了不止一倍，并在2021年取代了二房户型“热销亚军”的位置。

四房户型市占率不断走高的背后，是市场需求在改变。

2015年二胎政策全面开放，许多家庭构架由原来的“2+1”变成“2+2”，彼时二、三房户型为市场主流；2021年开始，随着三胎政策的出炉，市场需求再度生变，以往热销的二房户型无法满足三胎家庭的居住需要，三、四房户型明显更符合市场需求。

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“进退两难”的二房户型

“日落西山”的二房户型，面临的不仅仅是成交逐年低落的问题。

从开发商角度出发，由于市场需求下降，导致市面上二房户型的供应明显减少。

历史上由于“70/90政策”的存在，二房户型曾经是开发商热衷开发的产品之一。但随着政策改革以及市场需求变化，户型热销程度逐年下滑。

克而瑞统计到，2022年，广州全市二房户型一手住宅仅供应5648套，同比锐减65%，占全市供应不足7%。

与此同时，该户型去化周期也明显较三、四房户型要长。

克而瑞统计到，目前广州全市二房户型新房库存余近1.6万套，去化周期长达26.1个月；相反，存量更大的三、四房户型，其去化周期却只要一年半左右。

换言之，当下的二房户型正步入“开发商不供应，购房者不买账”的尴尬窘境。

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三、四房热销TOP10项目

那么，话说回来，三、四房作为当下最炙手可热的户型，哪些项目才能在一众竞争对手中脱颖而出，跻身市面上的热销前列呢？

克而瑞数据显示，2022年，广州三房户型一手住宅成交套均价为318万元/套。意味着，想要入手广州三房产品，手头至少需持有95万的首付款。

其中，该户型跻身全市热销TOP1的项目是万汇天地曦府，项目坐落在荔湾区老芳村板块，由于新房单价高达53602元/㎡，因此套均价需553万元/套，也是热销TOP10中上车门槛最高的项目。

当然，对广大刚需族而言，三房也未必“难以高攀”，热销TOP10中依然有不少上车门槛低于100万，甚至是低于50万的项目，这些项目均坐落在外围板块，比如越秀·星汇城TOD、金地荔湖城、时代倾城（中新）、保利水木芳华、时代印记。

相对三房户型而言，四房户型的上车门槛要高出不少，更适合改善家庭。克而瑞数据显示，2022年广州四房户型一手住宅成交套均价为543万元/套，首套三成上车门槛也要163万。

克而瑞统计到，2022年，拿下四房户型“销冠”的是越秀和樾府，项目合计成交1570套四房户型新房，套均价为791万/套，首套三成上车门槛为237万元；另外，排名第二、第三的项目上车门槛也不低，万科城市之光、富力南驰·富颐华庭四房户型三成门槛也超过200万。

来源：克而瑞广佛区域